Auszug aus MDR 2017, 1218 (Heft 21) Verbraucherbauvertrag und Bauträgervertrag VorsRiOLG Dr. Markus Wessel/RA FABauRAR Hans Christian Schwenker
1.
Grundnorm (§ 650i
BGB)
§ 650i
Abs. 1 BGB enthält eine Legaldefinition des
Verbraucherbauvertrags. Verbraucherbauverträge sind danach Verträge
zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher, durch die ein
Unternehmer zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen
Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird.
Verbraucherbegriff
Der
Verbraucherbegriff des § 13
BGB ist mit Wirkung zum 13.6.2014 erweitert worden. Nach der
neuen Fassung des § 13
BGB ist Verbraucher jede natürliche Person, die ein
Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend
weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen
Tätigkeit zugerechnet werden können.
Durch
die Neufassung des Verbraucherbegriffs unterfallen Geschäfte, die
nicht eindeutig allein dem privaten oder dem gewerblichen bzw.
selbständigen Bereich zuzuordnen sind (sog. dual use), dem
Verbraucherbereich. § 13
BGB n.F. stellt auf die Zwecke des Rechtsgeschäfts ab, die
„überwiegend“ weder der gewerblichen noch der selbständigen
beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden dürfen. Fälle des dual
use sind nur dann als unternehmerisches Handeln zu qualifizieren,
wenn die verfolgten Zwecke überwiegend der gewerblichen oder
selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können.
Bau
von neuen Gebäuden“ und „erhebliche Umbaumaßnahmen
Für
die Auslegung des Begriffs „Bau von neuen Gebäuden“ bietet
§ 312b
Abs. 3 Nr. 4 BGB a.F. eine Orientierung. Danach
fanden die Vorschriften über Fernabsatzverträge keine Anwendung auf
Verträge über die „Errichtung von Bauwerken“. Diese Vorschrift
wurde von der Rechtsprechung im Sinne des Verbraucherschutzes eng
ausgelegt und umfasste nur Verträge über Maßnahmen, die das
Grundstück wesentlich umgestalteten und daher den klassischen
Immobiliengeschäften gleichgestellt werden konnten. Dagegen fanden
die Vorschriften des Fernabsatzrechtes Anwendung, wenn der Vertrag
lediglich Erneuerungs-, Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen an den
bestehenden Gebäuden betraf oder wenn es sich um ein Bauwerk
untergeordneter Funktion, wie beispielsweise einen Carport oder einen
Gartenschuppen handelte.
Der
Begriff der erheblichen Umbaumaßnahmen umfasst solche
Umbaumaßnahmen, die dem Bau eines neuen Gebäudes vergleichbar sind,
beispielsweise Baumaßnahmen, bei denen nur die Fassade eines alten
Gebäudes erhalten bleibt. Maßgeblich sind mithin Umfang und
Komplexität des Eingriffs sowie das Ausmaß des Eingriffs in die
bauliche Substanz des Gebäudes. Verträge zur Errichtung von
Anbauten – z.B. einer Garage oder eines Wintergartens – sowie zur
Instandsetzung bzw. Renovierung von Gebäuden, ohne dass es sich
dabei um erhebliche Umbauarbeiten handelt, sind von der Ausnahme
nicht erfasst. Der Begriff „neues Gebäude“ in § 650i
BGB erfasst demgemäß Wohngebäude und Nebengebäude zu
Wohngebäuden wie Garagen etc., nicht aber die Herstellung von
sonstigen Bauwerken oder Außenanlagen.
Unternehmerbegriff
Für
den Anwendungsbereich des § 650i
BGB kommen, weil sich die Herstellungsverpflichtung auf das
gesamte Bauwerk bezieht, nur Verträge in Betracht, bei denen
sämtliche Leistungen von einem Unternehmer erbracht werden. Nur wenn
ein Generalunter- oder -übernehmer beauftragt wird, liegt ein
Verbraucherbauvertrag vor, nicht aber, wenn die Bauleistungen an
mehrere Unternehmer vergeben werden. Ein Verbraucher, der sämtliche
Leistungen zur Errichtung eines Neubaus an unterschiedliche
Unternehmer vergibt, schließt somit mit diesen zwar Bauverträge,
aber keine Verbraucherbauverträge. Dies hat für ihn u.a. zur Folge,
dass die jeweiligen Unternehmer Bauhandwerkersicherung nach § 650f
BGB verlangen können. Das Privileg des Verbrauchers in § 650f
Abs. 6 Nr. 2 BGB greift nämlich nur bei
Verbraucherbauverträgen nach § 650i
BGB und Bauträgerverträgen nach § 650u
BGB.
Anwendungsbereich
und Form
Sanierungen,
Instandhaltungen und Instandsetzungen sind ebenfalls keine
Verbraucherbauverträge, sondern Bauverträge, für die – ebenso
wie bei Einzelvergaben – § 312
BGB gilt. Da der Verbraucherbauvertrag einen „Bau“ oder
„Umbau“ voraussetzt, werden Architekten- und Ingenieurverträge
mit Verbrauchern ebenfalls nicht erfasst, so dass die
Sicherungspflicht bei Abschlagszahlungen und die
Dokumentationspflicht für sie nicht gilt. Weil solche Verträge mit
Verbrauchern aber unter § 312
BGB fallen, kommen die Informationspflicht der § 312a
Abs. 2, § 312d
Abs. 1 BGB und ggf. auch das Widerrufsrecht des § 312g
BGB in Betracht.8
Als
Form genügt für den Verbraucherbauvertrag die Textform des § 126b
BGB, wie § 650i
Abs. 2 BGB bestimmt.
§ 650i
Abs. 3 BGB regelt, dass für die in Abs. 1 definierten
Verbraucherbauverträge ergänzend zu den Regelungen in Kapitel 1
(Allgemeine Vorschriften) und Kapitel 2 (Bauvertrag) die
folgenden Vorschriften des Kapitels 3, d.h. § 650j
bis § 650n
BGB, gelten.
2.
Baubeschreibung (§ 650j
BGB)
§ 650j
BGB regelt die vorvertraglichen Informationspflichten des
Unternehmers beim Verbraucherbauvertrag. Danach ist der Unternehmer
verpflichtet, den Verbraucher über die sich aus Art. 249
EGBGB ergebenden Einzelheiten in der dort vorgegebenen Form zu
unterrichten. Art. 249
EGBGB sieht vor, dass dem Besteller rechtzeitig vor Abgabe von
dessen Vertragserklärung eine Baubeschreibung in Textform zur
Verfügung zu stellen ist (§ 1), in der die wesentlichen
Eigenschaften des angebotenen Werks in klarer und verständlicher
Weise darzustellen sind (§ 2 Abs. 1 S. 1). Die
Baubeschreibung hat auch verbindliche Angaben zur Bauzeit zu
enthalten (§ 2 Abs. 2).
Die
Beschreibung soll zunächst dem Schutz der aufgrund der
Vertragsverhandlung entstandenen, gerechtfertigten Erwartungen des
Bestellers dienen, ihm aber auch eine Überprüfung der angebotenen
Leistung durch einen sachverständigen Dritten und einen
Preis-/Leistungsvergleich mit anderen Angeboten ermöglichen und
damit den Wettbewerb fördern. Die Pflicht zu verbindlichen Angaben
zur Bauzeit im Rahmen der Baubeschreibung soll dem Besteller eine
verlässliche Planung ermöglichen. Speziell bei den von der Regelung
erfassten Verträgen über den Bau neuer Gebäude und über
wesentliche Umbaumaßnahmen an bestehenden Gebäuden ist der
Besteller hinsichtlich des Fertigstellungszeitpunkts besonders
schutzwürdig und beispielsweise im Hinblick auf die Finanzierung des
Bauprojekts, die Kündigung eines bisherigen Mietvertrags und die
Planung des Umzugs auf eine möglichst frühzeitige und verlässliche
Information über die Beendigung der Baumaßnahme angewiesen.
3. Inhalt
des Vertrags (§ 650k
BGB)
a)
Bauausführung gemäß Baubeschreibung
b) Auslegungsmaximen
Bei
Verbraucherbauverträgen besteht in aller Regel ein ungleicher
Informationsstand zwischen Verbraucher und Unternehmer. Die mit der
Baubeschreibungspflicht angestrebte Verbraucherschutzfunktion soll
daher erreicht werden, indem – wie § 650k
Abs. 1 BGB bestimmt – die Angaben zur Bauausführung in
der vorvertraglich dem Bauherrn übergebenen Baubeschreibung zum
Vertragsinhalt werden. Diese Rechtsfolge tritt nur dann nicht ein,
wenn die Vertragspartner ausdrücklich etwas anderes vereinbart
haben.
b) Auslegungsmaximen
Die
Rechtsfolgen einer den Anforderungen nicht genügenden
Baubeschreibung sind in § 650k
Abs. 2 BGB geregelt. Der Vertrag ist in diesem Fall unter
Berücksichtigung sämtlicher vertragsbegleitender Umstände,
insbesondere des Komfort- und Qualitätsstandards der übrigen
Leistungsbeschreibung auszulegen. Der Vertrag soll bei Mängeln der
Baubeschreibung möglichst aufrechterhalten werden. Unklarheiten
sollen so bereinigt und Lücken so gefüllt werden, wie es dem
Leistungsniveau der Baubeschreibung im Übrigen entspricht. Der
Verbraucher soll sich nicht mit einer geringeren Qualität begnügen
müssen oder sich sogar zu einer Kündigung genötigt sehen, weil der
Unternehmer dem übrigen Niveau entsprechende Leistungen verweigert.
Zu den sonstigen vertragsbegleitenden Umständen, die bei der
Auslegung der Baubeschreibung zu berücksichtigen sind, zählen
erläuternde oder konkretisierende Erklärungen der Vertragsparteien,
die konkreten Verhältnisse des Bauwerks und seines Umfeldes, der
qualitative Zuschnitt, der architektonische Anspruch und die
Zweckbestimmung des Bauwerks. Die Regelung in § 650k
Abs. 2 S. 2 BGB knüpft an den Rechtsgedanken von
§ 305c
Abs. 2 BGB an, wonach Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner
Geschäftsbedingungen zu Lasten des Verwenders gehen, und überträgt
diesen auf die Auslegung eines Verbraucherbauvertrages mit einer
unvollständigen oder unklaren Baubeschreibung.
Eine
spezielle Regelung für den Fall des vollständigen Fehlens einer
Baubeschreibung hielt der Gesetzgeber nicht für erforderlich. Soweit
in diesem Fall überhaupt ein Vertrag zustande gekommen ist, reichen
die allgemeinen Regelungen des Schadensersatzrechts als Rechtsfolge
aus. Darüber hinaus kann dem Verbraucher bei einer Verletzung der
Baubeschreibungspflicht ein Schadensersatzanspruch nach allgemeinen
Regelungen (§ 311
Abs. 2, § 280
Abs. 1 BGB) zustehen, da die Baubeschreibungspflicht eine
vorvertragliche Pflicht darstellt.
c)
Zeitpunkt der Fertigstellung als zwingender Vertragsinhalt
Für
den Inhalt des Verbraucherbauvertrags schreibt § 650k
Abs. 3 BGB vor, dass ein Verbraucherbauvertrag verbindliche
Regelungen zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks enthalten muss
oder, wenn dieser Zeitpunkt bei Abschluss des Bauvertrags – etwa
wegen einer vom Verbraucher einzuholenden Genehmigung – nicht
angegeben werden kann, zur Dauer der Bauausführung. Spätestens in
diesem Moment benötigt der Besteller ein verbindliches Datum für
die Beendigung der Baumaßnahme für seine weiteren Planungen.
Enthält der Vertrag keine Angaben zur Fertigstellung oder zur Dauer
der Bauausführung, werden die in der nach § 650j
BGB vorvertraglich zu übermittelnden Baubeschreibung enthaltenen
Angaben zur Fertigstellung oder zur Dauer der Bauausführung Inhalt
des Vertrags.
Hinsichtlich
der Rechtsfolgen einer nicht eingehaltenen Vereinbarung zum
Fertigstellungszeitpunkt oder zur Dauer der Bauausführung gelten
grundsätzlich die allgemeinen Regelungen zum Schuldnerverzug. Für
den Fall, dass bereits eine Teilleistung bewirkt, aber offensichtlich
ist, dass das Fertigstellungsdatum nicht eingehalten wird, bietet das
Rücktrittsrecht nach § 323
Abs. 5 BGB keine für den Bauvertrag geeignete Lösung, weil
beide Parteien in der Regel nicht mehr an einer Rückabwicklung des
Vertrags interessiert sind. Dem Besteller steht hier zusätzlich ein
Kündigungsrecht aus wichtigem Grund nach § 648a
Abs. 1 BGB zu.
4.
Widerrufsrecht (§ 650l
BGB)
a)
Ausdrückliche Regelung im privaten Baurecht
Das
in § 650l
BGB angeordnete Widerrufsrecht gilt für Verbraucherbauverträge
und ist danach gem. § 650i
Abs. 1 BGB auf Verträge über den Bau von neuen Gebäuden
und Verträge über erhebliche Umbaumaßnahmen an bestehenden
Gebäuden beschränkt.
Bauverträge
in der mit Bauvorhaben dieser Qualität verbundenen Größenordnung
werden von Verbrauchern zumeist nur einmal im Leben geschlossen und
sind regelmäßig mit hohen finanziellen Verpflichtungen für diese
verbunden. Vielfach wird ein Verbraucher seine gesamten Ersparnisse
zur Finanzierung des Bauprojekts einsetzen und sich zusätzlich durch
Immobiliendarlehen über viele Jahre finanziell binden. Als
problematisch hat sich in der Praxis insbesondere der Vertrieb von
schlüsselfertigen Häusern erwiesen, bei denen Verbraucher mit
zeitlich begrenzten Rabattangeboten zu schnellen Vertragsabschlüssen
gedrängt werden. Diese Fälle sind vom Anwendungsbereich erfasst.
Ausgenommen vom Anwendungsbereich sind Bauverträge, die notariell
beurkundet werden. Hier bedarf es im Hinblick auf die
Belehrungspflichten des Notars und die in § 17
Abs. 2a BeurkG vorgesehene Zeit für die Prüfung des
Vertragsentwurfs (im Regelfall zwei Wochen) der mit der Einführung
des Widerrufsrechts angestrebten Bedenkzeit nicht.
b)
Ausgestaltung des Widerrufsrechts
Für
die Ausgestaltung des Widerrufsrechts gelten § 355
BGB sowie ergänzend die neu eingefügten § 356d
und § 357d
BGB, die Regelungen zum Lauf der Widerrufsfrist und zu den
Rechtsfolgen des Widerrufs enthalten. Die in § 355
BGB vorgesehene Widerrufsfrist von 14 Tagen reicht aus, um
den mit der Einführung des Widerrufsrechts angestrebten Zweck zu
erreichen, einem Verbraucher, der sich vorschnell zum Abschluss eines
Bauvertrags entschlossen hat, während einer kurzen Bedenkzeit eine
unkomplizierte Lösung vom Vertrag zu ermöglichen.
Nach
§ 650l
S. 2 BGB ist der Unternehmer verpflichtet, den Verbraucher
nach Maßgabe des Art. 249
§ 3
EGBGB über sein Widerrufsrecht zu belehren. Art. 249
§ 3
EGBGB regelt die zeitlichen und formalen Anforderungen an die
Widerrufsbelehrung näher und sieht vor, dass der Unternehmer bei
Verwendung der als Anlage 10 hinzugefügten
Musterwiderrufsbelehrung seiner gesetzlichen Belehrungspflicht
genügt.
Weitere
Widerrufsrechte können sich aus § 312b
BGB (außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge) und
§ 312c
BGB (Fernabsatzverträge) ergeben. Dabei sind die Ausnahmen in
§ 312g
Abs. 2 BGB (insb. Nr. 1 und Nr. 11) zu beachten.
5.
Abschlagszahlungen; Absicherung des Vergütungsanspruchs (§ 650m
BGB)
a)
Ratio; Abschlagszahlung des Verbrauchers
§ 650m
Abs. 1 BGB ist Schutzvorschrift für Verbraucher, wenn der
Unternehmer Abschlagszahlungen nach § 632a
BGB verlangt. Die vom Unternehmer vereinnahmten
Abschlagszahlungen dürfen im Gesamtbetrag 90 % der vereinbarten
Vergütung einschließlich der Vergütung für Nachtragsleistungen
nicht übersteigen.
Nach
ihrem Wortlaut schließt die Vorschrift nicht aus, dass der
Unternehmer seine ersten Abschlagszahlungen i.H.v. 100 % geltend
macht, wenn seine Abschlagszahlungen in der Gesamtsumme (d.h. im
Zeitpunkt der Beendigung des Bauvorhabens) 90 % nicht
überschreiten.
Dem
Gesetzeszweck würde es eher entsprechen, wenn der Unternehmer jede
Abschlagszahlung nur i.H.v. 90 % des Werts der erbrachten
Leistungen verlangen könnte. Danach dient § 632a
BGB dazu, die Vorleistungspflicht des Unternehmers abzumildern,
indem ihm die Möglichkeit eröffnet wird, Abschlagszahlungen vom
Besteller zu verlangen. Bei Verbraucherverträgen besteht allerdings
die Gefahr, dass es durch überhöhte Abschlagsforderungen des
Bauunternehmers zu versteckten Vorauszahlungen kommt, da sich für
den fachlich unkundigen Verbraucher oft nicht ohne weiteres ersehen
lässt, ob die Höhe der Abschlagsforderung korrekt ermittelt wurde.
Dies gilt – jedenfalls für in Bausachen unkundige Verbraucher –
auch dann, wenn künftig die Abschlagsforderung nach den vom
Unternehmer erbrachten Leistungen berechnet wird. Mit § 650m
Abs. 1 BGB soll dem Risiko versteckter Vorleistungen durch
überhöhte Abschlagszahlungen begegnet werden. Dazu werden als
Obergrenze für die Gesamtsumme der Abschlagszahlungen, die der
Unternehmer vom Verbraucher fordern kann, 90 % der vereinbarten
Gesamtvergütung festgelegt. Der Restbetrag der Vergütung wird nach
§ 641
Abs. 1 BGB mit der Abnahme fällig. Damit kann der
Verbraucher auch effektiver von der Möglichkeit des § 641
Abs. 3 BGB Gebrauch machen und nach Fälligkeit einen Teil
der Vergütung zurückbehalten, wenn er die Beseitigung eines Mangels
am Werk verlangen kann.
b)
Orientierung der Norm an § 632a
BGB a.F.
Die
Abs. 2 und 3 des § 650m
BGB entsprechen weitgehend den bisherigen Abs. 3 und 4 des
§ 632a
BGB. Angepasst werden musste jedoch der Anwendungsbereich an den
in § 650i
Abs. 1 BGB normierten Begriff des Verbraucherbauvertrags.
Neu aufgenommen wurde in § 650m Abs. 2 S. 2 eine
Regelung für den Fall, dass sich der Vergütungsanspruch des
Unternehmers durch eine Anordnung des Bestellers nach den § 650b
und § 650c
BGB erhöht. Erhöht sich in diesem Fall der Vergütungsanspruch
um mehr als 10 %, ist dem Verbraucher bei der nächsten
Abschlagszahlung eine weitere Sicherheit i.H.v. 5 % des
zusätzlichen Vergütungsanspruchs zu leisten. Wegen der engen
Definition des Verbraucherbauvertrags in § 650i
Abs. 1 BGB finden diese Bestimmungen bei Einzelvergaben
einzelner Gewerke keine Anwendung, auch der Architekt muss keine
Sicherheit leisten.
c)
Sicherheitsleistung des Unternehmers
Nach
§ 650m
Abs. 2 BGB muss der Unternehmer bei der ersten
Abschlagszahlung eine Sicherheit i.H.v. 5 % der Gesamtvergütung
leisten. Die Sicherheit kann durch Einbehalt, also Abzug von der
(ersten) Abschlagszahlung geleistet werden. Die Anforderung der
ersten Abschlagszahlung ist also erst dann sinnvoll, wenn sie 5 %
der Gesamtvergütung übersteigt. Im Gegensatz zu § 17 Abs. 6
VOB/B wird die Sicherheit also nicht durch sukzessive Einbehalte von
den Abschlagszahlungen „aufgebaut“. Die Einzahlung der Sicherheit
auf ein Sperrkonto ist nicht vorgesehen. Sie soll die rechtzeitige
Herstellung ohne wesentliche Mängel absichern. Nach der Abnahme ist
sie zurück zu geben oder es erledigt sich der Einbehalt, der sich
nur auf die Abschlagsforderungen bezieht. Soweit im Zeitpunkt der
Abnahme noch gesicherte Ansprüche bestehen (z.B.
Vertragsstrafenanspruch wegen nicht rechtzeitiger Herstellung,
Ansprüche wegen bei der Abnahme vorbehaltener Mängel), darf der
Besteller die Sicherheit behalten. Ist die Sicherheit durch Einbehalt
geleistet worden, kann der Besteller beliebig aufrechnen. Auf den
Sicherungszweck kommt es nicht an. Wenn der Unternehmer es vorzieht,
statt des Einbehalts Sicherheit zu leisten, sind neben den
Sicherheiten der § 232–§ 240
BGB die Zahlungsverpflichtungen des § 650m
Abs. 3 BGB – Garantie oder ein sonstiges
Zahlungsversprechen eines im Geltungsbereich dieses Gesetzes zum
Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts oder Kreditversicherers –
zulässig.
Die
Schutzvorschriften nach § 650m Abs. 1 und 2 gelten
nebeneinander. Wird die in Abs. 2 vorgeschriebene Sicherheit
durch Einbehalt erbracht (S. 3), erhält der Unternehmer
zunächst lediglich 90 % der Vergütung abzgl. der als
Sicherheit einbehaltenen 5 %. Damit die dem Schutz des
Bestellers dienenden Regelungen nicht durch AGB zu seinem Nachteil
abbedungen werden können, ist in § 309
Nr. 15 BGB ergänzend ein entsprechendes Klauselverbot
aufgenommen worden.
d)
Sicherheitsleistung des Verbrauchers vs. Abschlagszahlungen
Letztlich
bestimmt § 650m
Abs. 4 BGB, dass in Verbraucherbauverträgen der
Vergütungsanspruch nur eingeschränkt gesichert werden kann, wenn
der Verbraucher Abschlagszahlungen auf den Vergütungsanspruch zu
leisten hat. Werden Abschlagszahlungen nach § 632a
BGB verlangt oder sind Abschlagszahlungen zwischen den Parteien
vereinbart, ist eine Vereinbarung unwirksam, durch die der Besteller
verpflichtet wird, den Vergütungsanspruch in einem die nächste
Abschlagszahlung oder 20 % der vereinbarten Vergütung
übersteigenden Umfang abzusichern. Der Verbraucher ist – anders
als sonstige Besteller – nicht verpflichtet, dem Unternehmer auf
dessen Anforderung eine Bauhandwerkersicherung nach § 650f
Abs. 1–5 (§ 648a
Abs. 1–5 BGB a.F.) zu stellen. Dieses
Verbraucherprivileg bei der Absicherungspflicht ist beibehalten
worden.
Da
in Verträgen mit privaten Bauherren jedoch häufig eine Sicherheit
vereinbart wird und entsprechende Klauseln in AGB auch nicht gem.
§ 307
BGB unwirksam sind, besteht das Bedürfnis, zum Schutz des
Verbrauchers gesetzliche Rahmenbedingungen für solche Vereinbarungen
festzulegen. Eine Sicherheitsleistung des Verbrauchers kann maximal
bis zur Höhe des jeweils bestehenden Vorleistungsrisikos des
Unternehmers vereinbart werden. Bei Verträgen, nach denen ein
Unternehmer in vollem Umfang vorzuleisten hat, kann auch eine
Absicherung bis zur Höhe der gesamten Auftragssumme vereinbart
werden. Leistet der Besteller dagegen Abschlagszahlungen, beschränkt
sich das Risiko des Unternehmers und damit sein Absicherungsbedürfnis
auf den Betrag der nächsten Abschlagszahlung. Es kann daher auch nur
eine Absicherung in Höhe der nächsten Ratenzahlung vereinbart
werden. Aus Gründen der Praktikabilität besteht alternativ die
Möglichkeit, eine Absicherungspflicht des Verbrauchers von pauschal
20 % der Auftragssumme zu vereinbaren. Von der Einführung einer
generellen Obergrenze, beispielsweise von 60 % der
Auftragssumme, für die Vereinbarung von Sicherheiten wurde jedoch
Abstand genommen, da eine solche Festlegung auf die Höhe des
Absicherungsbedürfnisses des Unternehmers mit Blick auf die
unterschiedliche Ausgestaltung der Verträge nicht möglich ist.
6.
Erstellung und Herausgabe von Unterlagen (§ 650n
BGB)
a)
Ratio
Der
Gesetzgeber verspricht sich durch die Vorschrift über die Pflichten
des Unternehmers zur Erstellung und Herausgabe von Unterlagen über
das Bauwerk die Klärung einer konfliktträchtigen und bisher noch
nicht abschließend von der Rechtsprechung entschiedenen Frage.
Häufig wird bei Verbraucherverträgen dann, wenn die Planung nicht
durch den Besteller oder einen von ihm Beauftragten erfolgt – also
insbesondere im Schlüsselfertigbau – keine vertragliche Regelung
über die Herausgabe der relevanten Unterlagen an den Besteller
getroffen.
Die
Rechtsprechung war bisher zurückhaltend, Herausgabepflichten des
Unternehmers zu bejahen. Die zu erstellenden Planunterlagen,
Berechnungen und Zeichnungen werden in Bezug auf das zu erstellende
Bauwerk oft nur als Mittel zur Herstellung eines mangelfreien Werks
angesehen, die vom Unternehmer nicht herauszugeben sind. Oft wurde
das Fehlen von Unterlagen daher nicht als Verletzung einer
Hauptpflicht angesehen, so dass der Verbraucher darauf grundsätzlich
keine Abnahmeverweigerung stützen konnte. Angesichts immer komplexer
und anspruchsvoller werdender Bauvorhaben ist ein Bauherr aber in
mehrfacher Hinsicht darauf angewiesen, genaue Kenntnisse über die
der Konstruktion zugrunde liegende Planung und die Art und Weise, in
der diese ausgeführt wurde, zu erhalten.
b)
Neu: Anspruch des Verbrauchers auf Erstellung und Herausgabe von
Bauunterlagen
§ 650n
Abs. 1 S. 1 BGB verpflichtet den Unternehmer daher,
rechtzeitig vor Beginn der Ausführung einer geschuldeten Leistung
diejenigen Unterlagen und Dokumente zu erstellen und dem Verbraucher
herauszugeben, die dieser benötigt, um gegenüber Behörden den
Nachweis führen zu können, dass die Leistung unter Einhaltung der
einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt
werden wird. Die neue gesetzliche Regelung soll es dem Besteller
zudem ermöglichen, die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen
Vorschriften durch einen sachverständigen Dritten schon während der
Bauphase überprüfen zu lassen.
Vom
Anwendungsbereich der Vorschrift ausgenommen sind gem. § 650n
Abs. 1 S. 2 BGB Verbraucherbauvorhaben, bei denen die
wesentlichen Planungsunterlagen durch den Besteller oder einen von
ihm Beauftragten erstellt wurden.
c)
Herausgabezeitpunkt
Nach
§ 650n
Abs. 2 BGB muss der Unternehmer mit der Fertigstellung die
Unterlagen übergeben, die der Verbraucher benötigt, um den Nachweis
zu führen, dass das Bauwerk unter Einhaltung der
öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt worden ist. Nicht
geregelt ist, ob der Besteller die Abnahme von der Übergabe der
Unterlagen abhängig machen darf. Das ist zu bejahen, wenn die
vertragsgemäße Herstellung des Werks ohne die Unterlagen nicht
beurteilt werden kann (z.B. Standsicherheit). Nach der Abnahme kann
sich der Besteller wegen fehlender Unterlagen auf ein
Zurückbehaltungsrecht berufen. Das setzt aber die genaue Bezeichnung
der Unterlagen voraus, wegen derer ein Zurückbehaltungsrecht
ausgeübt wird.
d)
Entsprechende Pflichten bei Finanzierung
Nach
Absatz 3 treffen den Unternehmer entsprechende Pflichten, wenn ein
Dritter, etwa ein Darlehensgeber oder ein Fördermittelgeber,
Nachweise für die Einhaltung bestimmter Bedingungen verlangt, und
wenn der Unternehmer die berechtigte Erwartung des Verbrauchers
geweckt hat, diese Bedingungen einzuhalten. Will der private Bauherr
das Bauprojekt beispielsweise zu einem Teil über die Förderbank KfW
finanzieren, hat er nachzuweisen und sicherzustellen, dass die
entsprechenden Förderbedingungen am Bau tatsächlich eingehalten
werden, um die Finanzierung zu erhalten. War diese Absicht des
Bestellers dem Unternehmer bei Vertragsabschluss bekannt und hat er
die berechtigten Erwartungen des Bestellers geweckt, dass die
Förderbedingungen der KfW auch eingehalten werden, ist er gem. §
650n Absatz 3 verpflichtet, dem Besteller die erforderlichen
Nachweise zu übergeben. Berechtigte Erwartungen werden unter anderem
geweckt, wenn der Unternehmer unter Hinweis auf die
Förderungsmöglichkeit durch die KfW für das Bauprojekt geworben
hat. Auch nach Ausführung der Bauleistungen ist der Verbraucher,
dessen Bauvorhaben – etwa durch die Förderbank KfW – gefördert
wurde, auf Unterlagen angewiesen, die belegen, dass bei der
Ausführung die Förderbedingungen eingehalten wurden. Daher nimmt
Absatz 3 auf die Pflichten nach Absatz 1 und Absatz 2 Bezug.
1.
Anwendbare Vorschriften (§ 650u
Abs. 1 BGB)
§ 650u
Abs. 1 BGB übernimmt die Definition des Bauträgervertrags
aus § 632a
Abs. 2 BGB und erklärt – vorbehaltlich einer
anderweitigen Regelung in Untertitel 3 (§ 650u,
§ 650v
BGB) – hinsichtlich der Errichtung oder des Umbaus eines Hauses
oder vergleichbaren Bauwerks die Vorschriften des Werkvertragsrechts
in Untertitel 1 Kapitel 1 (§ 631–§ 650
BGB) und hinsichtlich des Anspruchs auf Eigentumsübertragung
oder auf Bestellung oder Übertragung des Erbbaurechts die
kaufvertraglichen Vorschriften für anwendbar.
2.
Nicht anwendbare Vorschriften (§ 650u
Abs. 2 BGB)
§ 650u
Abs. 2 BGB ergänzt Abs. 1 um eine Auflistung
derjenigen Vorschriften aus dem Werk- und Bauvertragsrecht, die nicht
auf den Bauträgervertrag anwendbar sind. Hierbei handelt es sich um
folgende Bestimmungen:
a)
Freie Kündigung eines Werkvertrages (§ 648
BGB)
Nicht
anwendbar ist § 648
BGB (§ 649
BGB a.F.) über die freie Kündigung eines Werkvertrags.
Grundsätzlich ist der Bauträger zur Erbringung einer
Gesamtleistung, zusammengesetzt aus Grundstücksveräußerung und
Bauwerkserrichtung, verpflichtet – aber auch zur Erbringung der
gesamten Leistung berechtigt. Die verschiedenen Elemente sind aus
kalkulatorischen und bautechnischen Gründen für den Bauträger
miteinander verknüpft und sollen gegenüber einem vertragstreuen
Bauträger nicht durch eine freie Kündigung des Erwerbers getrennt
werden können. Die Möglichkeit einer freien Kündigung des
Bauträgervertrags wurde schon bisher mit Blick auf die
kaufvertraglichen Elemente und das wirtschaftliche Ziel eines
Bauträgervertrags verneint. Folge einer freien Kündigung wäre,
dass der Erwerber das Grundstück bzw. den Grundstücksanteil
einschließlich der bis zum Kündigungszeitpunkt erbrachten
Leistungen gegen die entsprechende Vergütung verlangen und
anschließend mit einem anderen Bauunternehmer weiterbauen könnte.
Ebenso wäre es möglich, dass der Bauträgervertrag noch vor Beginn
der Bauarbeiten gekündigt würde, mit der Folge, dass der Besteller
das Eigentum an dem Grundstück erlangen und mit einem anderen
Bauunternehmer bauen könnte. Wenn der Erwerber solche Situationen
frei, also unabhängig von einem Kündigungsgrund, herbeiführen
könnte, liefe dies dem wirtschaftlichen Ziel eines Bauträgervertrags
zuwider. Zudem würden insbesondere im Geschosswohnungsbau mit Blick
auf die Gesamtherstellungsverpflichtung erhebliche Probleme im
Verhältnis des Kündigenden zu den übrigen Erwerbern entstehen.
b)
Kündigung aus wichtigem Grund (§ 648a
BGB)
Auch
die jetzt kodifizierte Kündigung aus wichtigem Grund (§ 648a
BGB) ist nicht auf den Bauträgervertrag anwendbar. Mit Blick auf
die Einheitlichkeit des Vertrages und die Ausübung der Rechte daraus
soll es künftig nicht mehr mölich sein, sich teilweise aus einem
Bauträgervertrag zu lösen. Vielmehr ist nur noch eine
Gesamtabwicklung des Vertrages im Rahmen eines Rücktritts möglich.
Ein Rücktrittsrecht kann sich bei Mängeln des Werks aus § 634
Nr. 3 i.V.m. den § 636,
§ 323,
§ 326
Abs. 5 BGB ergeben. Beim Vorliegen gravierender, nicht
leistungsbezogener Pflichtverletzungen durch den Bauträger ist ein
Rücktritt nach § 324
i.V.m. § 241
Abs. 2 BGB möglich.
Die
Vorschriften über das Anordnungsrecht des Bestellers (§ 650b,
§ 650c
BGB) sind ebenfalls nicht auf den Bauträgervertrag anzuwenden.
Die Einführung eines derartigen Anordnungsrechts auch bei
Bauträgerverträgen würde zu erheblichen rechtlichen und
tatsächlichen Problemen führen. So könnte im Geschosswohnungsbau
kaum einem einzelnen Erwerber ein Anordnungsrecht in Bezug auf das
Gemeinschaftseigentum eingeräumt werden. Ein Anordnungsrecht in
Bezug auf das Sondereigentum brächte ebenfalls erhebliche
Schwierigkeiten mit sich, da eine so bewirkte Änderung auch
Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum
anderer Wohnungseigentümer haben könnte, mit der Folge, dass der
Bauträger die Änderung nur nach entsprechenden Vertragsänderungen
im Verhältnis zu den anderen Wohnungseigentümern umsetzen könnte.
d)
Weitere nicht anwendbar Vorschriften
Die
in § 650d
BGB verlagerte Vorschrift des bisherigen § 648
Abs. 1 BGB über die Bauhandwerkersicherungshypothek ist
nicht anwendbar, weil der Bauträger nicht auf einem Grundstück
baut, das Eigentum des Bestellers ist. Zu einer Anwendung von § 650j
Abs. 1 BGB, wonach der Inhalt der Baubeschreibung zum
Vertragsinhalt wird, besteht kein Anlass, da aufgrund von § 311b
Abs. 1 Satz 1 BGB der gesamte Vertragsinhalt –
einschließlich der Baubeschreibung – notariell zu beurkunden ist.
Damit wird die Baubeschreibung unmittelbar zum Vertragsinhalt. Im
Hinblick auf die notarielle Beurkundung des Bauträgervertrags findet
auch das in § 650k
BGB geregelte Widerrufsrecht keine Anwendung. Der Erwerber sollte
durch die Belehrungspflichten des Notars und die in § 17
Abs. 2a Nr. 2 BeurkG vorgesehene Zeit für die Prüfung
des Vertragsentwurfs (im Regelfall zwei Wochen) hinreichend vor
Übereilung geschützt sein. Es besteht kaum ein praktisches
Bedürfnis, ihm eine weitere Bedenkzeit über das Widerrufsrecht zu
verschaffen. Die in § 650l
Abs. 1 BGB geregelte Obergrenze für Abschlagszahlungen
findet auf Bauträgerverträge ebenfalls keine Anwendung, da sie mit
der in § 3
Abs. 2 MaBV enthaltenen Regelung über die Zahlung von
Teilbeträgen je nach Baufortschritt nicht vereinbar ist.
3.
Abschlagszahlungen (§ 650v
BGB)
a)
Grundlage: Verordnung gem. Art. 244
EGBGB
Der
Unternehmer kann von dem Besteller Abschlagszahlungen nur verlangen,
soweit sie gemäß einer Verordnung auf Grund von Art. 244
EGBGB vereinbart sind. Die Norm enthält die aus systematischen
Gründen in den Untertitel „Bauträgervertrag“ verlagerte
Vorschrift des bisherigen § 632a
Abs. 2 BGB über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen.
Eine inhaltliche Änderung ist damit nicht verbunden. Art. 244
EGBGB ist insoweit angepasst worden, als der Verordnungsgeber von
§ 632a
BGB und § 650m
BGB abweichen darf. Die ab dem 1.1.2018 geltende Verordnung
i.d.F. v. 28.4.2017 lautet: In Werkverträgen, die die Errichtung
oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks auf
einem Grundstück zum Gegenstand haben und zugleich die Verpflichtung
des Unternehmers enthalten, dem Besteller das Eigentum an dem
Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu
übertragen, kann der Besteller zur Leistung von Abschlagszahlungen
entsprechend § 3
Abs. 2 der MaBV unter den Voraussetzungen ihres § 3
Abs. 1 verpflichtet werden. Unter den Voraussetzungen des § 7
der MaBV kann der Besteller auch abweichend von ihrem § 3
Abs. 1 und 2 zur Leistung von Abschlagszahlungen verpflichtet
werden. § 650m
Abs. 2 und 3 BGB finden Anwendung.
b)
Abschlagszahlungen gemäß MaBV
Raten
können im Bauträgervertrag somit nur nach Maßgabe des
Ratenzahlungsplans des § 3
Abs. 2 MaBV vereinbart werden. Eine zu Lasten des Erwerbers
von der MaBV abweichende Vereinbarung ist gem. § 134
BGB i.V.m. § 12
MaBV nichtig und führt zur Geltung der gesetzlichen Regelung des
§ 641
BGB.24
Ein Rückgriff auf den Zahlungsplan des § 3
Abs. 2 MaBV scheidet aus, weil § 1 S. 1 HausbauVO
keine Regelung für den Fall enthält, dass eine vertragliche
Zahlungsbestimmung den Anforderungen des § 3
Abs. 2 MaBV nicht entspricht. Während Abs. 1 in den
dort erfassten Fällen einen gesetzlichen Anspruch auf
Abschlagszahlungen gewährt, ist für den Bauträgervertrag eine
vertragliche Regelung über Abschlagszahlungen Voraussetzung. Die
konkrete Vertragsregelung muss daran gemessen werden, ob sie den
Vorgaben der MaBV gerecht wird. Die „Teilbeträge“ des § 3
Abs. 2 MaBV müssen nach dem die MaBV prägenden
Äquivalenzprinzip der jeweiligen Gegenleistung entsprechen. Eine
Grundstücksrate von 30 % darf somit nur dann vereinbart werden,
wenn der Grundstücksanteil diesem Prozentsatz entspricht. Sonst darf
der Bauträger einen Teilbetrag in dieser Höhe nicht entgegennehmen.
