Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Die Angaben in der Betriebskostenabrechnung müssen es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen, vgl. z.B. BGH, Urteil vom 09.10.2013, AZ Viii ZR 22/13, MDR 2014, 19.
Soweit so gut, doch
nun kommt der BGH daher mit einem Urteil vom 12.11.2014 – VIII ZR 112/14,
wonach für die Wohnung des Mieters ausreichend ist, wenn die angesetzten
Verbrauchseinheiten nicht auf abgelesenen Werten beruhen, sondern aufgrund
einer „prozentualen Schätzung aufgrund des Vorjahresverbrauchs“ ermittelt
worden sind und die als Verbrauch angesetzte Warmwassermenge nicht auf einer
Messung, sondern auf „einer Schätzung anhand vergleichbarer Räume“ beruht.
Damit stellt sich
der BGH gegen in der Instanzrechtsprechung (AG Berlin-Schö– MDR 2015, 201neberg v.
6.12.1976 – 12 C 369/76, WuM 1978, 23; AG Neuruppin v. 23.6.2004 – 42 C 64/04,
WuM 2004, 538 f.; LG Berlin GE 2007, 1190; GE 2011, 612; AG
Berlin-Charlottenburg GE 2011, 756 f.; AG Köln v. 1.3.2012 – 217 C 99/11, WuM
2012, 582; AG Berlin-Tiergarten v. 30.8.2012 – 608 C 15/12, WuM 2012, 618 f.;
OLG Köln, Urt. v. 25.7.2014 – 1 U 45/13, BeckRS 2014, 18065 unter II 2 c bb
[zum Gewerberaum]) und dem Schrifttum (Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht,
11. Aufl., § 9a HeizKV Rz. 30; Sternel, Mietrecht, 4 Aufl., RZ V
523; Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearb. 2014, Anhang B zu § 556c
BGB – HeizkostenV Rz. 9) vertretenen Ansicht, die darauf abstellt, dass
der Vermieter bereits auf dieser Ebene darlegen und erläutern muss, auf welche
Weise er in Fällen einer in der abzurechnenden Wohnung unterbliebenen
Verbrauchsablesung die dann gem. § 9a Abs. 1 HeizkostenV als
Verbrauchswerte dieser Wohnung anzusetzenden Werte im Einzelnen ermittelt hat.
Nach
Auffassung des BGH bedarf es insoweit weder einer Beifügung der
Vorjahresabrechnung, aus der die damals ermittelten Werte ersichtlich sind,
noch weiterer Angaben oder Erläuterungen, anhand derer der Mieter die
materielle Richtigkeit des für ihn angesetzten Werts im Einzelnen
nachvollziehen kann, denn damit würde die Abrechnung überfrachtet, vgl. hierzu BGH,
Urteil vom 28.05.2008, AZ VIII ZR 261/07, MDR 2008, 907.
Daraus
sollten daher für einen Rechtsstreit an die Substantiierung über die Abrechnung
der Betriebskosten folgende Aspekte berücksichtigt werden.
Auszugehen
ist davon, dass der Vermieter darlegen muss, dass eine Umlegung der
Betriebskosten mit den geltend gemachten Vorauszahlungen vereinbart wurde. Zur
schlüssigen Geltendmachung einer Nachforderung mit der Betriebskostenabrechnung gehört der Vortrag,
dass zwischen den Parteien im Abrechnungszeitraum ein Mietverhältnis bestanden
hat, dass wirksam die Zahlung von Betriebskosten und deren Abrechnung
vereinbart worden ist und dass über die Kosten eine ordnungsgemäße,
fälligkeitsbegründende Abrechnung erteilt worden ist, die dem Mieter auch
zugegangen ist.
Unter der
vorangestellten Vorgabe wird daher nicht gefordert, dass der Sachvortrag bereits
Einzelheiten zur inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung begründet. Die
Schlüssigkeit einer Nachforderungsklage hängt demnach nicht davon ab, dass der
Vermieter jede in die Abrechnung eingestellte Position nach Datum, Grund und
Höhe vorträgt.
Der
BGH verlangt nach den Vorgaben gemäß seinem Urteil vom 22.10.2014, AZ VIII ZR vom
Mieter einen substantiierten Gegenvortrag, wenn ein solches Vorbringen dem
Mieter möglich und zumutbar ist. Dabei geht der BGH sehr weit und hält den
Mieter sogar für verpflichtet, Angaben zur Gesamtwohnfläche des Hauses zu
machen. Allerdings sind die Anforderungen des BGH hieran gering. Eine
laienhafte Feststellung soll dabei genügen. Allerdings wird der Mieter
zumindest sovile Tatsachenvortrag abverlangt, dass sich hieraus „Ansatzpunkte
für Zweifel“ an der vom Vermieter behaupteten Fläche ergeben können. Es dürfte
daher genügen, wenn der Mieter vorträgt, warum aus seiner Sicht die Angaben des
Vermieters nicht zutreffen.
Der BGH verlangt vom
Mieter für ein substantiiertes Bestreiten der Richtigkeit der Abrechnung, dass
der Mieter von seinem Recht Gebrauch macht, die der Abrechnung zugrunde
liegenden Belege einzusehen, vgl. BGH vom
20.02.2008, AZ VII ZR 27/07, MDR 2008, 737.
Dem Mieter ist daher
dringlich anzuraten die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegende Belege
beim Vermieter einzusehen. Denn, wenn der Mieter die Umlegungsfähigkeit
bestimmter Kosten bestreitet, muss er diese benennen.
Rechnet der
Vermieter nach dem Flächenmaßstab ab, ist es vorab nicht erforderlich, dass der
Vermieter bei einer Umlegung eine Wohn- und Nutzflächenberechnung benennt.
Der BGH verlangt vom
Mieter einen substantiierten Gegenvortrag, wenn ein solches Vorbringen dem
Mieter möglich und zumutbar ist. Das nimmt der BGH bei einem Bestreiten der
Flächenangaben an, wenn die Betriebskosten nach Fläche umgelegt werden. Dabei
verlangt der BGH vom Mieter für die gemieteten Räume keine genaue
Wohnflächenberechnung, aber eine laienhafte, im Rahmen der Möglichkeiten des
Mieters liegende Vermessung. Auch die Gesamtwohnfläche des Gebäudes muss
substantiiert bestritten werden.
Grundsätzlich trifft
erst einmal den Vermieter die Beweis- und Darlegungslast für die Richtigkeit
der Verbrauchserfassung.
Da
der Mieter zu einer Kontrolle der Ablesewerte nicht verpflichtet ist und diese
im Nachhinein meist auch nicht selbst feststellen kann, kann er die Richtigkeit
der angesetzten Werte mit Nichtwissen bestreiten. Dies gilt jedoch dann nicht,
wenn der Mieter die Werte noch ablesen kann, weil diese noch gespeichert sind.
Will
der Mieter geltend machen, dass der Vermieter den
Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes nicht beachtet hat, muss der Mieter dartun, dass
ein anderer preiswerterer Anbieter vorhanden war.
Soweit
der Vermieter Eigenleistungen abrechnet, genügt es, wenn der Mieter diese mit
Nichtwissen bestreitet.
Behauptet der
Mieter, der Vermieter hätte die Einsicht in die der Abrechnung zugrunde
liegenden Belege verweigert, so muss er diesen Vortrag substantiieren. Er muss
also vortragen, wann und wie er Belegeinsicht verlangt und wie der Vermieter
hierauf reagiert hat.
Achtung
für den Mieter!!!
Der Mieter ist
gehalten die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 und 6 BGB von einem Jahr
nach Zustellung der Betriebskostenabrechnung zu beachten. Die Abrechnung gilt
nämlich dann als unangreifbar, wenn der Mieter nicht innerhalb der Frist von einem Jahr nach
Zustellung die Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung geltend macht.